某大家の会長の投資&旅行日記

某大家の会で名ばかり会長やってます。大家業と大家の会での直近情報と個人的な株ネタ、またゴールドコーストなど旅行ネタを書きます。

2020年の税制改正ポイントと不動産投資への影響

もう年末まであと2か月ですよ奥さん…

 

ということで、今年もそろそろ来年の税金ネタです。

 

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目次 2020年度 税制改正ポイント

 

 

1.個人課税所得の見直し

■給与所得控除について

・控除額を一律 10 万円引き下げる。

・給与所得控除の上限額が適用される給与等の収入金額を 850 万円、その上限
額を 195 万円に引き下げる。 

 

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基礎控除は10万アップ(エリサーを除く)

現状38万円の基礎控除額は年収によりますが最大10万円アップします。年収があがるにつれて控除額が以下のように減っていきます。

 

ご参考

・2,400万円以下:48万円
・2,400万円超2,450万円以下:32万円
・2,450万円超2,500万円以下:16万円
・2,500万円超:0円(適用なし)

 

■扶養控除、配偶者控除の見直し

課税が厳しくなる一方、子供がいる家庭などについては一定の配慮があるようです。

 

現状、配偶者控除や扶養控除を適用するためには、配偶者や被扶養者の合計所得金額が38万円以下であることなどが要件となっていますが、改正後は、合計所得金額の要件が48万円以下と現状より10万円引き上げられます。

 

配偶者控除適用の条件が48万に変更されましたが前に述べてる通り基礎控除が10万下げられてるので、よく言われる配偶者控除条件である年収103万の壁は変わりませんので。

 

上記3つの改正ポイントのまとめとしては年収850万以下の方についてはほぼ影響はありません。850万以上の世帯において実質増税という感じです。加えて独身の高所得者からガンガン課税しよーぜの展開継続です。

 

 

2、青色申告特別控除の条件変更

■特別控除額が65万→55万に変更

ただし、e-taxもしくは電子帳簿で保管すれば65万のまま控除ができるとのことです。要は税務署が楽したいのですよ(爆)

 

電子帳簿での保管の場合は事前に税務署に届け出が必要のようです。

個人名義で不動産投資をしている方は要注意かと。

 

3、その他

ぱっと見た感じ、既存制度の期間延長などが目立っており、個人的に特段目新しいことはありませんでした。

雑感ですが、各所「電子化」が謳われており税務署も電子媒体でがっちり抑えていきたい感じですね。

 

今回の税制改正における不動産投資への影響というのは法人はあまり関係なく、むしろ役員報酬絡みなどによる個人ベースでの課税と上に書いた通り、個人事業者としてやってる場合の青色申告くらいでしょうか。

 

 

 

2019年10月成績

株 +622,969(年始+424,627)
不動産 +毎月のお家賃 



【株】

そろそろリハビリポジションから通常ポジション戻そうか…?(死亡フラグ


【不動産】

夜逃げとか色々ありましたね~10月。で退去1件含めて空室が3部屋になりましたので来月には埋めます。

加えて、11月で決算なので色々やることが増えそう。

 

けど、引き続き何もする気になれません(笑

大家にとって最適の税理士とは

個人的には税務を制するものが不動産投資を制すると考えています。

 

で、バリーは最近税理士をまた変更しました(また)

さて不動産投資家にとって最適な税理士って何なのでしょうか。。

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税理士選択の失敗談

地元だから選択するのは慎重に

まず、バリーは最初、法人を立てる前の個人事業ベースから法人初期までは住んでいた地元の税理士に依頼していました。

 

ある程度、ホームページで確認して不動産にも精通されてるとのことや、面談でも丁寧な対応だったので「ここでいいや」と思ったんですが、いざお願いすると担当が税理士見習いがつき、対応が遅い。

 

購入時の仲介手数料についても本来仕訳として減価償却に算入するものを一括償却したり消費税の申告を間違えたり、、ということでサヨナラしました。

 

税理士報酬が安いからと選択する

 

次に知り合いの紹介で首都圏にある税理士に依頼をしました。

 

ここは不動産大家に特化し、しかも記帳含めてコストがかなり安いということで期待値は当初高かったです。

 

ただ、安かろう悪かろうの弊害か対応がとにかく遅い(笑)税務調査の時は対応できないと放置され、更正請求も半年かかるとかアホかと(しかも間違ってるし)

 

ということでバッサリ。

 

大家にとって最適な税理士の条件を考えてみる

 

大家だけでなくともユーザーにとって最適な税理士とは考えてみますと。

  • 不動産投資に特化している
  • 適宜指導してくれる
  • クイックレスポンス
  • 税務調査に目をつけられない決算書を作ってくれる

 

とある税理士の先生がおっしゃってましたが不動産投資って税務が結構複雑で税務署の担当者が殆どわかっていないと。

 

要は税務調査でもめちゃくちゃな指導をしてくることが多いようです。それに慣れてる税理士である必要があります。

 

よって、ある程度の税理士報酬は仕方ないというか、変に税務調査で巻き上げれるくらいなら必要経費として払うのがベストです。

 

 

 

入居者が逮捕されたようで ~シーズン2~

あれ、、、この展開前にもあったような(白目

オーストラリアにまだいるんですが、着信履歴に地元の電話番号があり「どっかで見たことあるな」とググったら警察から電話があったわけですよ。

 

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目次

 

 

 

今回は万引きで逮捕の巻

 

警察から電話があった後に管理会社からも電話があって

 

管理会社:「バリーさん、〇〇アパートのAさんが万引きで逮捕されたとのことで警察から連絡がありました」

 

ワイ:「あー、さっき警察から着歴あったけどそれだな。で、また暴行?(また…)」

 

管理会社:「今回は万引きのようでして…」

 

ワイ:「あ、んじゃ直ぐ保釈されるから生活保護のストップはなさそうね?」

 

管理会社:「それがなんか常習犯で規模がデカいので保釈まで大分時間がかかるとか」

 

ワイ:「あーーーあーーー空きれい…」

 

対応はどうするか?

市からの家賃補助は打ち切られます。

まず前回同様、今回も入居者は生保です。

生保は悪いことをして逮捕されると生保支給が打ち切られます。

 

よって長期間留置所などにいる場合は保証人や家族が家賃を振り込まない限り滞納となり結果的に解約という流れになるわけです。

(まぁそんな金払ってくれる人がいるなら生保にはならんのしょうけど)

 

素早く空室にして募集へもっていくかがポイント

待てど向こうから解約は進めてくれませんので、こっからは法務に照らし合わせて力業です。

まずは管理会社と警察で部屋に立ち入りしてもらいます。

 

次に解約通知を留置所にいる元入居者に送るわけですが、これは皆さんの賃貸借契約書にどのような旨を記載しているかで手段が変わります。

 

賃貸借契約書に逮捕された旨の明記がされているか?

通常の仲介業者が用意している所謂、全宅などの賃貸借契約書には例えば入居者が逮捕された場合については、あまり明記がされておりません。よって通常は留置所に赴いて解約届を差し出し、返信が来るまで待つ必要があります(これが前回の反省点)

 

前回の反省を生かして現在バリーの使用している賃貸借契約書の場合は反社会的行為や犯罪行為により逮捕等された場合には当方から一方的に解約、また残置物の処理についても処分できる旨を書いているので、ドカッと片づけてしまいます。

 

残置物撤去による費用および清掃費用についても元入居者に請求できる形にはしていますが、どーせ払うお金なんてないのでダメ元で市役所に色んな方法で請求します。

 

尚、今回は生保なので保証会社は加入させていませんが、多くの保証会社は入居者が逮捕された場合は免責事項となり保証されませんので、事前に大家側で理論武装が必要です。

 

 

 

※ご参考

前回暴行で新聞沙汰になって捕まった全身イレズミおじいちゃんのお話も読み物として掲載しておきます。

 

www.bally.xyz

 

www.bally.xyz

2019年版 ゴールドコーストの日本人向け本当のおすすめレストラン(朝食~カフェ編)

あれこれ自分が行った中でオススメを書いていきます。

 

目次

 

 

何を信じてレストランに行くか

 

トリップアドバイザーの評価は信じるな

まず、大前提として海外では所謂「食べログ」的なツールはトリップアドバイザーしかありません。

 

自分も最初はトリップアドバイザーの口コミを信じて行ってましたが、これがなかなか外れる外れる(笑

 

例えば高評価の★5でも実際クソだった店もあるわけです。

 

別にサクラがいるわけではなく、これは仕方ないわけで評価が日本人だけでなく全世界の人間が評価してるわけで味覚が日本人にあってるかどうかはまた別問題な訳です。

 

 

信じるは実際に行くか現地日本人に聞くのみ

では、何を信じるかですが、これは百聞は一見に如かず。実際行くか、現地の日本人に聞くのが一番な訳で…

 

さて、今回は実際にバリーが行った店で良かったお店だけピックアップします。

 

 

おすすめのレストラン

選んだ基準とエリア

コスパ重視と日本人向けのテイストになってるか。

エリアは観光地メインでサーファーズパラダイス~ブロードビーチあたり。

 

朝食、昼食編

Metro Coffee 

現地人でいつも満席。

エッグベネディクトもさることながらコーヒーがめちゃ旨い。

カプチーノとかもう最高よ。カプチーノも4ドルなのでお手頃価格。

 

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www.tripadvisor.jp

 

Paradox Coffee Roasters 

サーファーズパラダイスの中心。若者のたかり場であるメルバスの近くにあります(笑)

こちらも朝早くからやっており、ゆっくり美味しいコーヒーを飲みながら食事ができます。自分はここでよく仕事してました(*´▽`*)

 

www.tripadvisor.jp

 

Elk Espresso

ブロードビーチの中心街、オアシスってモールの端にあるビーチを見ながらコーヒーが飲めるお店。

朝早くに行きましたが結構混雑してて食事が出てくるまで少し時間がかかりましたが美味しかったです。

散歩ついでに寄ってみるのがいいかと思います。

 

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Bumbles

スイーツ好きでインスタ映え狙うならここ(笑)

 

ケーキ1つ1つがクソデカイww が、あっさりしてるのであっという間に食べれる日本人向けスイーツカフェ。

 

昼食も食べれます。少し駅から歩く必要がありますがロケーションは抜群なので行ってみる価値はあるかと。

 

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www.tripadvisor.

 

MUSO Ramen noodle and Gyoza bar

日本食が恋しくなったらここしかないかと。サーファーズエリアにも暖暮や博多屋などラーメン屋はあるのですが、、、、ぶっちゃけ美味しくない

 

美味しくないとは少し語弊がありますが、「スープがぬるい」「味が薄い」など日本人向けラーメンじゃないんですよ。

 

で、ここは下手な日本のラーメン屋より正直美味しい。スープが熱い!(笑)

 

パシフィックフェアから少し歩きますし、コスパはお世辞でもいいとは言えないですが美味しいです。

 

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www.tripadvisor.jp

 

Brunch & Co 

持ち帰りがベースですが、コーヒーマジ旨いお店。

時間帯にも寄りまずが、結構並んでるのでオーダーから少し待ちます。

が、並ぶ価値ありのコーヒー店

お店の前に少し席があるのでイートインもできますが皆、持ち帰りでしたね。

 

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www.facebook.com

 

ディナー編は後日に書こうかと思います。

 

再びオーストラリアへ(景況感など雑感)

 

視察という名のもとに旅行です。嘘です視察です。いえ旅行です。

今回も2週間ほど魂の解放のために来たのですが、昨年と微妙に景況感が変わってるので簡単にお伝えしたいと。

 

ちなみに前回のブログも参考になるか知りませんが載せておきます。

 

www.bally.xyz

 

目次

 

 

 

為替が10円ほど円高

昨年行ったときは豪ドル円80円前半でした。中国の景気をモロに受ける感じのオーストラリアですので米中経済競争で間接的にダメージくらってるのでしょうか。

おかげ様でビールが安い!(笑

個人的には60円前半くらいまで来てほしい感じですね。

 

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失業率も上昇、利下げ観測が継続中

ただでさえ失業率が上がってるのにワーホリ目的の日本人の若者には更なる逆風って感じですかね。

お店の人に聞いても昨今はそこまで景気がいい感じでもなさそうです。

 

www.bloomberg.co.jp

 

住宅価格は下げ止まり?

一応利下げや住宅ローン条件の緩和で一部シドニーなどは住宅価格の下落に歯止めがかかった雰囲気の記事はありますが、どーなんでしょうかね。

はやく外人でも中古住宅買えるようにしたら、一番手っ取り早いんやで(督促

 

www.bloomberg.co.jp

 

ゴールドコーストに的を絞ると

さて滞在してるGold Coastでの不動産事情に的を絞ると、昨年もバブルから一息ついた状態だったサーファーズパラダイス、ブロードビーチについては引き続き、チャイナマネーがまだ戻っていないようで低調気味(それでも糞たけーよ)

 

同エリアはほぼ新築マンションは止まってる感じなんですが、逆にブロードビーチ以南から空港までのエリアについては土地が安いのかトラム連結期待なのかガンガンマンション建ってます。

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まぁ、去年と変わらず豪ドル円60円前半になるまでは静観でいいんじゃないかと、デブ活して帰ります。

 

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2019年9月成績

株 -232,853(年始-198,342)
不動産 +毎月のお家賃 



【株】

もはやどーでもええや的な…ポジションも最小ですし。やる気がない!


【不動産】

8月末に買った戸建てのリフォームをコツコツ。2軒中1つは埋まって残りは10月即効埋める意気込みで。

もう後は決算対応で今年は終わりでいいや…

 

つまり何もする気がない。