バリーの不動産投資&株&旅行日記

某大家の会で名ばかり会長やってます。不動産投資と株投資、旅行ネタを適当に書いてます。

最強?賃貸募集ツールのジモティーの注意点

大家ダイレクトで募集できるので仲手も節約できてええやんけ!ツールですけど下手するとやばい方が入るリスクも…(白目

 

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ジモティーはやり方次第で使える!

そもそもジモティーって?

ジモティーは地域密着版の個人間情報共有サイトで不要になったものを近くの人にあげたり売ったり、催し物の告知など地元に根付いたサイトの作りになっており、その一角に「不動産」って項目があり、そちらで売買や賃貸のPRができるものとなっています。

 

ジモティーのHPはこちら

jmty.jp

 

基本的に利用料は無料です。有料オプションで掲載内容にハイライト(目立つやつ)をつけたり、以前に掲載したものを再度最新情報にリフレッシュできたりします。

 

ジモティー利用のメリット

仲介業者を介さないので、案内から賃貸借契約書まで全て大家側でやれば仲介手数料はかかりません。

 

エリアによってはAD2か月とか当たり前の昨今、これはありがたいですね!

 

また広告文章も大家自身が自由に作成できるのでアピール力もUPするでしょう。加えて賃貸だけでなく例えば残置物を処分するにもお金がかかりますが、ジモティーを利用して無料で誰かに引き取ってもらうという副次的な利用も可能なので大家としてはありがたいツールとなっています。

 

ジモティ利用のデメリット

では、逆にデメリットは何かというと、仲介業者のフィルターがかからない、つまりどんな顧客か自身で判断をしないといけないところです。

 

経験談ですが、残念ながらジモティの顧客の一部は属性がかなり悪い、保証会社など審査も通らない顧客も多いです。夜逃げなどの悪質常習犯なども多く入居後にトラブルを起こすという諸刃の剣にもなりうるわけで安易に入れるのは危険です。

 

デメリットを補うためにどうすればいいのか?

まずは必ず保証会社を利用することだと思います。

ジモティー経由なら仲介手数料を浮かせることができるので、本来入居者が払うべき初期の保証料だけは大家が支払ってもいいと思いますし、初期費用が抑えられるということで入居者にとってもメリットです。

滞納や夜逃げなどの費用をカバーしてくれるので必ず付保すべきです。

 

管理会社を使っている場合でジモティーを使う際の注意点

対象物件を管理会社に管理を依頼している場合、かならずジモティーを使うことを担当者に伝えて大家がジモティーで見つけた場合の対応を相談しておくべきです。

 

本来、入居者を探す仕事は管理会社に依頼する際に、賃貸管理委託契約に基づいて管理会社にお願いするわけで、管理委託契約書の中身のよっては勝手に大家が見つけて賃貸契約書を巻くことはNGとなってます(いや、ほぼほぼそうですけど)

 

とはいえジモティーを利用しないのは勿体ないですし、例えばジモティーで入居者が見つかったら案内や賃契を巻く行為だけ管理会社に依頼して決まったら仲手の0.5ヶ月分を支払うなど管理会社にもメリットがあるようにしておけばいいと思います。

 

逆にジモティー利用がNGで自分たちで入居者を見つけられない糞管理会社なんて速攻切ればいいと思います(爆

 

 

 

 

 

 

 

融資は締まるよどこまでも~

融資氷河期(いや標準化に戻るだけだけど)に備える為に何ができるか。

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締め出しくらいましたよ、、

日々融資が閉まってきてます

最近ですが、メインの信金から「理事会でアパート融資全面ストップのお達しがでまして…以下略」の電話が来たりと何とも買いにいけない状況になってます。冬に借り換えの予定をしていたのですが見事に木っ端みじんになりまして…あぁ

 

支店長もジャンピング土下座の如く対応で、結局悲しいかな組織のお話ですので怒っても仕方のない話です。段々締まってきてますねぇ。

 

他の金融機関でも頭金1~2割、保証協会付などが当たり前になってきました。(だから標準に戻ったんだって)

まぁ物件もなかなかいいの無いのでいいんですけど(遠目

 

 

では今、何をすべきか

何もやらずにのんびり旅にでるのもいいんですが、それではネタが違うカテゴリーになるので…

  • 頭金をがっつり出しても欲しい物件にすぐ対応できるようにキャッシュを蓄える
  • 新規の業者回りなど情報のパイを増やす
  • 既存物件で更に収支が上げられないか見直す
  • 無駄使いしない(不動産経営は収入の上限が決まってる)
  • 決算書や試算表を見直して収支の改善を図る
  • 決算書をピカピカにして磨いておく  etc


やることって結構あります。不動産の景気の波(融資の波)って業者さんに教えてもらいましたが5年周期で上がったり下がったりするわけで次の波に備える時期が今は来てるのではないでしょうか。

 

 ※融資についてはマガジンでも触れてるのでよかったらどうぞー 

 

布団じゃなく、ゴミステーションが吹っ飛んだ…

先日の台風でゴミステーションが吹っ飛んだらしいです。

ネタ的な倒れ方…

 

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台風の威力が凄い

 

隣地のフェンスを倒して建物に傷がついたようで

管理会社から電話で事態を聞いて、その際に「隣地の方からゴミステーションが飛んでフェンスを倒し、その反動で建物に傷がついたようで隣地の方から直してほしいと言われたんですけどいかがいたしましょうか?」
と言ってきました。 管理会社としては50点ですかね。

早急な事態報告は◎ですが、風災により隣地に被害が出ようが当方においては余程の落ち度がない限り、免責される訳ですね。

 

今回の対応は?

基本的には隣地の方自身の火災保険で修復してもらう形になりますが、モラルというか世間体ということもあり、管理会社の方に菓子折り持って「ご迷惑おかけします」的な形で対応してもらうことにしました。

今後何があるか分かりませんし、隣地の方とはできる限りフラットな関係を作っておいた方がいいと思います。

 

 

 

銀行にはスーツでいくべき?

結論 融資には全くと言っていいほど関係ないけど、まぁ節度ある服装ならいいんじゃね?

 

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スーツが無難?

銀行が服装を評価するか

とある不動産ブロガーさんの記事で最近見かけたので、自分なりのコメントをばばん。
もし半袖短パンのビーサンで融資が不利になるなら、沖縄はどーなるのよ…(いや実際知らんけどね) 

 

元々銀行にいたので何となく理解してますが、とある不動産ブロガーさんが見られた銀行サイドの「服装」という書類の項目については「取引履歴の背景」ではないかと。

 

銀行員のリスク管理は度が過ぎる?

取引履歴の背景ってのは其の名の通りですが、要は「どんな状況でどんなやり取りで取引に至ったか」というのを事細かに作成するものです。

融資のみならず、投信や保険などを販売する際にも小説を書くが如く作成して保存する必要があります(白目

 

これは万が一、顧客側から訴えられるような時に抗弁するためのツールとして用意するものでございまして、それだけ銀行側のリスク管理が徹底している訳です。(まぁお上から言われただけでしょうけど)


開始時刻、終了時刻、同席者(当方、先方)、提案した内容、顧客からの質問と回答などなど金融機関によって形式は若干異なるでしょうけど、そんなもんでしょうか。今回はその中に「服装」というのがあったのではないかと。

 

んじゃ服装は何でもええのか?

どーなんでしょうかね。とある投資家の方は作業着とか短パンビーサンで行ってるとも言いますし。方やきっちりスーツで対応してたり。

個人的には最初に言いましたけど、服装だけで銀行の評価は変わりません。健全な事業内容なら決算書とキャッシュの多さで融資は判断されます

とはいえ、気になるならスーツとかジャケット着ていくのが無難じゃないですかね。

 

 

登記は1人でできるもん! 抵当権設定なしの所有権移転登記(売主側)編

 

今回は前回の表示登記変更につづいて所有権移転登記についてです。

背景は現金で買ったボロ戸建てを売却するケースです。

 

抵当権の抹消も要らないの売主側で司法書士は本当に必要なの?

はい、一応必要なようです。

現金で購入したので抵当権などの抹消も必要ないので売主側としては、権利書…じゃなかった登記識別情報を渡して「はい、終わり!」でいいはずなんですが、ここが変だよ司法書士制度。

 

登記原因証明情報は買主側で作成する義務があるようで(地方によっては違うかもしれないのでご容赦をば)、仲介業者から「司法書士頼んでくださいね!」と言われました。

 

自分で登記原因証明情報は作成できるのか?

登記原因証明情報って何よ?という方はこちらをご参考ください。

 

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登記原因証明情報

 

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登記原因証明情報2

これです。謄本見ながら紙1枚ペラを作るだけです。これと登記申請書を売主側の司法書士に渡すだけです。

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登記申請書



これを司法書士に依頼すると1万~2万だそうで、、、ケッ

 

ということで今回も法務局に行って書き方を教えてもらってきました。

要はここにある登記申請書と登記原因証明情報を作成して、必要書類として印鑑証明書と売却物件の固定資産評価証明書を決済当日に先方の司法書士に渡せば、こちらで司法書士を依頼する必要はないようです。

 

一応必要書類リストも貰いました。

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ミスがあったらどうすんの?ですけど、事前に買主側の司法書士と「これで大丈夫だよね?」的なやりとりをするので当日間違いはないかと思います。

 

表示登記の変更についてもこちらで書いてるのでご参考まで

www.bally.xyz

 

 

 

 

登記は1人でできるもん!表示登記変更編

いつも役に立つのか立たないのかわからない当ブログを見ていただきありがとうございますm(_ _)m


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少し前にnoteで書いた自分で登記をする件ですが、もう少し具体的にというご意見があったので加筆しました。