某大家の会長の投資&旅行日記

某大家の会で名ばかり会長やってます。大家業と大家の会での直近情報と個人的な株ネタ、またゴールドコーストなど旅行ネタを書きます。

再びオーストラリアへ(景況感など雑感)

 

視察という名のもとに旅行です。嘘です視察です。いえ旅行です。

今回も2週間ほど魂の解放のために来たのですが、昨年と微妙に景況感が変わってるので簡単にお伝えしたいと。

 

ちなみに前回のブログも参考になるか知りませんが載せておきます。

 

www.bally.xyz

 

目次

 

 

 

為替が10円ほど円高

昨年行ったときは豪ドル円80円前半でした。中国の景気をモロに受ける感じのオーストラリアですので米中経済競争で間接的にダメージくらってるのでしょうか。

おかげ様でビールが安い!(笑

個人的には60円前半くらいまで来てほしい感じですね。

 

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失業率も上昇、利下げ観測が継続中

ただでさえ失業率が上がってるのにワーホリ目的の日本人の若者には更なる逆風って感じですかね。

お店の人に聞いても昨今はそこまで景気がいい感じでもなさそうです。

 

www.bloomberg.co.jp

 

住宅価格は下げ止まり?

一応利下げや住宅ローン条件の緩和で一部シドニーなどは住宅価格の下落に歯止めがかかった雰囲気の記事はありますが、どーなんでしょうかね。

はやく外人でも中古住宅買えるようにしたら、一番手っ取り早いんやで(督促

 

www.bloomberg.co.jp

 

ゴールドコーストに的を絞ると

さて滞在してるGold Coastでの不動産事情に的を絞ると、昨年もバブルから一息ついた状態だったサーファーズパラダイス、ブロードビーチについては引き続き、チャイナマネーがまだ戻っていないようで低調気味(それでも糞たけーよ)

 

同エリアはほぼ新築マンションは止まってる感じなんですが、逆にブロードビーチ以南から空港までのエリアについては土地が安いのかトラム連結期待なのかガンガンマンション建ってます。

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まぁ、去年と変わらず豪ドル円60円前半になるまでは静観でいいんじゃないかと、デブ活して帰ります。

 

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2019年9月成績

株 -232,853(年始-198,342)
不動産 +毎月のお家賃 



【株】

もはやどーでもええや的な…ポジションも最小ですし。やる気がない!


【不動産】

8月末に買った戸建てのリフォームをコツコツ。2軒中1つは埋まって残りは10月即効埋める意気込みで。

もう後は決算対応で今年は終わりでいいや…

 

つまり何もする気がない。

 

 

今が家賃を上げるベストタイミングな理由

月々の私たちの生命の源「家賃」できるものなら上げたいですね。
その家賃を合理的に上げる今がその時期だと考えます。

 

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目次

 

 

 

家賃を合理的に上げる要素

家賃については売却の際にも収益還元法で大切な指数になる為、またキャッシュフローを上げるためにも1円でも上げたいものです。

家賃を上げる大家側の正統的な理由として上げれるのは以下の3つ

・地価の上昇

・経済事情の変動

・周辺より家賃が安い

 

「クレーム言うお前が嫌いだから~~!」的な個別事象では裁判起こされたら負けますのであしからず。しっかりとした正当な理由、そして直前ではなく事前に周到な準備を行う必要があります。

 

さて、本題に入りますが家賃を上げるベストタイミングというのは「消費税増税」における経済事情の変動および「地価の上昇」を要因として持ち出すことができます。

 

都道府県別の基準地価については以下参考にしてください。

www.nikkei.com

 

値上げ手続きの手順

では、どのように入居者と交渉していくか、ですが管理会社が間にいる場合は管理会社に必ず相談して進めましょう。

 

例えば今から値上げを検討するなら、来年2020年の4月以降の契約更新時から順次値上げをする旨の通知を全員に通知を行い、更新の度に値上げ手続きをしていく形です。

 

いきなり来月から値上げをしたい気持ちもわかりますが、あくまで値上げは大家と入居者の双方の合意のもとで成立するもので、入居者の立場から見ればいきなり来月からと言われると不誠実と思われますし、相手も生活があるうえで下手をすれば訴訟に発展にもなりかねないです。

よって6か月というのは入居者にじっくり考えてくださいという期間を設けることで、最悪入居者が訴訟等に持ち込んだ場合でも大家側に優位に働く対抗要件を備える必要があります。

 

後、値上げについては必ず書面で前もって入居者に渡して説明することが必要です。書面については自分で作成するのもよし、管理会社に作成させるのも良しかと(作らない会社は切ってしまえとw)

 

 

値上げで更新を断られないか

 

これは値上げ幅にもよるかと思います。家賃5万のところ、いきなり1万値上げは流石に増税や地価上昇の要因としても合理性に欠けますし、下手すると訴訟にもなりかねません。せいぜい、1000円程度など「これくらいなら」と思わせる金額にすべきかと思います。


管理会社が間にいるなら値上げ幅を相談するのも1つです。

(まぁ、彼らは保守的で波風立てたくないから辞めろと言いかねないですけど…)

 

たった1000円かと思いますが10世帯あれば月に1万円、年ベースで12万円増えるわけで売却時の表面利回りUPにもなるのでバカにできません。

 

おすすめはあれです、980円とか1380円とか安そうに見えるや~つ(笑)

 

 

更新時に値上げを入居者に納得させる一つのテクニック

 

自分は今まで使いませんが、知り合いの大家さんが使っているテクニックとして更新して長く住んでもらうために

  • 1回目の更新でクオカード1000円
  • 2回目の更新で湯快リゾートペア券
  • 3回目の更新でエアコン洗浄もしくは畳の表替え

など更新の度に入居者の方にも喜ばれるようなシステムを活用しているようです。

 

確かに退去されて、また仲介にAD払うのもアホらしいので、値上げと併せて導入もいいかもしれませんね。

 

 

 

 

 

 

次世代住宅ポイント制度は不動産投資に生かせるか

個人的結論としては新築アパートには生かせるが、築古戸建ては割に合わない?

 

目次

 

 

■次世代住宅ポイント制度って?

説明するのがメンドクサイので(いや、SEOの観点からも書けよと言われそうですが)本家のHPを張っておきます。

 

www.jisedai-points.jp

 

要は

  • 対象期間内に
  • 新築建築もしくはリフォームで
  • 特定の要件を満たす施工もしくは商品を購入する
  • ポイントが還元される

こんなシステムで、法人個人問わず対象となるようです。

 

■獲得したポイントは何に還元できる?

獲得したポイントですが恐らく1P=1円で同HPにある商品に交換ができるのですが結構品ぞろえは豊富です。ルンバとかビールとか色々あるのでこれは嬉しい(笑

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■築古物件でのポイント活用はコスパ悪い

さて、本題ですが不動産投資に次世代住宅ポイント制度は生かせるのでしょうか?
新築とリフォームに分けられますが、まず築古戸建てのリフォームでこの制度が利用できるのか考えてみたところ、対象となる工事は下記の通り。

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コスパから考えると、使えそうなのは6の家事負担軽減に資する設備の設置くらいじゃないですかね?後は結構大規模なリフォームになる上、還元ポイントがそこまで高くもなく無理にポイント目的でやることもなさそうな気がします。

参考まで6の家事負担軽減に資する設備の設置ですが対象工事は以下の通り。

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■新築はおまけ的な要素として活用はあり

 

築古には使いにくいものの、新築の場合はおまけとしてもらう分には有りかと(笑

要件は以下の通り。「高い性能を有する住宅」が35万ポイントと高い訳ですがそれなりに設備を用意しないといけないので投資的にはコスパは良くありません。

 

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 「一定の性能…」狙いで十分かと。1戸あたり30万ポイントですので例えば1棟=10戸のアパートなら300万ポイントもらえる計算になります。

とりあえず1年はポイントで生活できそうですね(笑

 

不動産投資を始めた頃にやってしまいがちなミス

 

3連休いかがお過ごしでしょうか?

ドラクエウォークですか?w

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今日たまたま知り合いで初めて収益不動産を購入された方の物件を拝見することになり内覧に行ったのですが、そこで知人のAさん(仮)との話で気づいたことを書いてみました。

 

リフォーム計画が完璧(過大)すぎる

Aさんは言わば最強エリサーの部類に入る方で頭が言い訳で、紙に綿密にリフォーム計画を作られているようでした。

購入された物件は自分が見るに、ほぼそのまま貸せるじゃん的な内装だったのですが当初リフォーム費用で家賃1年分くらい吹っ飛ぶような見積もりを見せてもらいました(汗)見積もりの中身はクロスの張替からCF張替、和室を洋室にするなどほぼ全面リフォームの内容でした。ただエリア的にフルリフォームしても家賃はそこまで変わらないとこです。

 

最近は色んな投資家がDIYインスタ映えすることをやってる悪影響でそんなことをしないと満室にならないという考えが出てるんですかね…

 

とりま、自分が凄い投資家でもないし1意見として「畳の表替えとふすまの張替と洗いだけでいいんじゃね?」とそっと言っておきましたがどうなるんでしょうか。

 

最初はどこまでリフォームをすればいいのか正直難しく、結果的に余計なリフォームをしてしまいがちです。かと言う自分は今も余計なリフォームしてますが(白目
※ここでいう余計なリフォームとはやってもやらなくても家賃が上がらない言わば不利益なリフォームを指します。

 

結局は人に聞くのが一番

マガジン「株式投資家の為の負けない不動産投資本」でも書きましたが投資といっても株式投資と不動産投資の大きな違いは株式投資は人に聞いても必ず儲かるわけではないですが、不動産投資は人に聞くことで儲けへの最適解に近づけることができることです。

note.mu

 

 では、誰に聞くのが一番かと言えば

  • 大家仲間
  • 賃貸仲介業者

この2つから色んな人に聞いてみるのが一番でしょうか。

  • リフォームは必要か
  • リフォームしたら家賃はあがるエリア(物件)か
  • 逆にほぼリフォーム無しでもいくらで貸せるか?など

大体ですが、リフォームに出せる資金量は家賃の多くて半年分と聞いたことがあります。自分も大体そのあたり以下に抑えています。
実需と違って如何に最低限のコストで最大限の利益を取りに行くのが投資ですので色んな意見を聞きながら無駄を削っていきましょう!

 

 

 

JALのどこかにマイルを上手く使って温泉旅

久々の節約ネタをば。

今回はたった6000マイルで往復航空チケットが貰えるという「どこかにマイル」を利用して旅行に来ました。。。。いえ、仕事に来ました。

 

www.jal.co.jp

 

どこかにマイルは最短で2週間先からの日程で予約ができ、4つの候補地の中からJALが勝手に行先を決めて発券されるある意味ミステリーツアー的な要素があります。

ちなみに今回選ばれた候補地はこちら

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で、数日後に行先決定の通知が来て、今回は「松山」になりました!

 

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THE温泉!

 温泉入りまくりーの

 

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ご当地の美味しいものいただきーのリフレッシュできました。

 

帰ったら戸建てのリフォームやら前の税理士〇す案件とか沢山がんばります。

 

話は戻りますが、どこかにマイルは確かに行先が確定せず、期待した場所に行けないデメリットもありますが、それを楽しめる方には十分コスパ最強でおすすめですね。

ちなみにどこかにマイルは連休なども関係なく、また家族など複数人数で取れるようですが、数に限りがあるのでご家族連れなどは早めに抑えておいた方がいいかもしれません。

 

 

 

 

空・即・満! コツコツリフォーム開始前

あれです、斎藤一のセリフ「悪即斬」を文字りました。。。ええ

大家にとっては必須「空室が出たら即満室に!」

 

で、どうでもいい話はおいといて、今回買ったのはこちら(外観は問題なしなので写真ないです)

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せまっ!

キッチンの左側が移ってませんけど、2人が行き来できない狭さ。

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キッチンその2

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洗面台に亀裂ががが


これは補修ってか、水しか出ないのも嫌がられるので交換ですね(白目

 

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狭いダイニング和室をフローリングに

昔の家なので、壁が土壁なんですよね。これにクロスをそのまま貼ると浮いてしまうしコストがヤバいので今回は全て塗装でやってしまおうと。

全て塗装!全て塗装!