バリーの不動産投資&株&旅行日記

某大家の会で名ばかり会長やってます。不動産投資と株投資、旅行ネタを適当に書いてます。

売られ始めた工業団地エリア物件

逃げ切れるか否かって感じですか?

 

株が辛い、ついでにコロナでオーストラリアにも行けずストレス全開のバリーです(´・ω・`)

 

前回ブログで書いた記事の中で収益物件市況の悪化が近づいてると書きました。

 

www.bally.xyz

 

で、やはり自分のテリトリー範囲内で物件情報見てるとチラホラ、工業団地エリアから売り物件が出始めました。

 

築10年の木造、利回り9%で売ってるけどな。。(白目) 18%の間違いだろ。。

 

恐らく今後もポツポツと出てくるかと思うんですが、まだ上記の売主さんは行動が早い。というのも生産ラインは次第に止まって行くものの、人は一気に削減されるのでそれを待ってたら埋めれるものも埋まらず。

 

満室で売るか満室想定で売るかはかなり差が出ます。

 

株と一緒で売れる時に売らんと死ねます。特にサブリースを引いてないオーナーはモロにくらいますし。

 

では、買う側として今後そのエリア(物件)をどう見るか…ですが。考えたのは1つ

 

「生保が入るか否か」

 

これくらいしかないでしょ… 

 

ただそのような工業団地は大体市街地から離れていることも多く、生保すら住まないエリアが多いように見受けられます。

(最近は立地とか間取りとか選ぶ贅沢な生保様が多いので…)

 

逆に生保が入るようなエリアで投げ売りが出たら買ってもいいかと思います。

 

さて、いよいよ不況モードですね。

ネガティブにとらえるのは誰でもできますが、大体新しいビジネスモデルは株でも不動産でも不況期から生まれます。

 

どんな状況でも楽しんでいきましょう(´・ω・`)

 

 

 

 

株式投資家の次に来る不動産投資家淘汰の足音

株がぁぁぁ 死んだ\(^o^)/オワタ

 

歴史的な暴落でした。こちらについてのコメントは月末にでも。

 

で、不動産市況はどうなのか。

一般的に株価は景気の半年先を見る先行指標とは言いますが。

 

以下は自分の勝手な妄想です。妄想ですよ!妄想ですから批判とか質問されても回答しません!()

 

目次

 

 

まずは雑感、リーマンショック後と比べてどうなのか?

総務省が出している経済白書からリーマンショック後の景況感を振り返ることができます。

www5.cao.go.jp

 

個人的にはリーマンショック後の不景気よりも今回の方がタチが悪い感じがします。リーマンショックはあくまで対岸の火事である金融システムの破綻から円高不況と資源高→外需産業系の崩壊による不況。

 

対して今回はコロナウイルスのせいで、いきなりステーキならぬ、いきなり自粛モードで外需、内需の総崩壊。

 

加えて年間数兆円と言われ観光立国を目指していたインバウンドがコロナウイルスのおかげで一気に崩れたのでGDPの大幅減は必至。景気は「気」ですから当面は不景気モードへ突入でしょうか。(ここが早期に立ち直るかがポイントじゃないですかね)

 

さて次に不動産投資市況についてです。

  

地方郊外(工業団地エリア)のアパート需給崩壊再び。

 真っ先に思いつくのがこれ。
不景気モードになると真っ先に始まるのが人材切り。リーマンショックの際も就職氷河期が来たわけで賃貸市場で真っ先にダメージを食らうのが工業団地エリアの物件。

 

昨日も管理会社の担当責任者と打ち合わせをしてまして色々法人関係含め工業エリアの賃貸についてヒアリングしてたのですが人材派遣切りが本格化しそうとのこと。


コロナウイルスでの消費減速を見越して生産ラインを既に一部停止している工場も出始めているようで雲行きがかなり怪しい。

 

加えて、怖いのは工場のオートメーション化が本格的にスタートしていること。コロナ不況が改善しても人手が不要な環境が整いつつあるということです。

 

そんなこんなで人がいなくては商売にならん訳で…

多かれ少なかれ、利回り重視で地方工業エリアに低利回りの中古もしくは新築建てた人は今後相当厳しいんじゃないですかね。新築木造とか目も当てられない状況になりそうな感じがしますけど。

 

首都圏、駅近などの収益物件は言っても値段下落は限定的か

 んじゃ、首都圏についての中古収益市況はどうなのか?

ですけど、早々価格が暴落はないんじゃないかと。だってまだまだアベノミクスでお金蓄えた人が下で口を開けて待ってますから。

 

ただし、短期的な状況かもしれませんがリート指数が大きく下がってます。本来リートは地銀などが債券投資の代替商品としてここ数年買いまくってた商品の筈がコロナショックで一気に2013年のアベノミクス初動水準まで下がってます。

ここは注視しておいた方がいいのではないでしょうか。

 

不況下は「購入<賃貸」の構造からエリアによっては引き続き安定稼働

不況下だからと言って悪い事ばかりではなく、良いこともあるのが不動産投資の旨み。好景時と違い、賃貸ニーズが増えるトレンドがありますので。

 

特に生保が増えるのでボロ戸建て系は引き続き安定的に進められそうな気がします。

  

新築マンション価格の適正化

 次に実需不動産。そもそも新築マンション価格の上昇は

・外国人の購入ラッシュ

・インバウンド効果による地価の上昇

・人件費および原材料費等の高騰

アベノミクス効果による一部の所得・資産増大

 

これらが相まって形成されてきたものです。 今回のコロナの件で日経は多かれ少なかれダウントレンドに入ってしまったわけで、価格は落ち着くのでは。
 

 

 

上記のようなツイートを見かけてなるほどと納得できます。

まぁ地方で億ションとかアホかと思ってましたが、これもジワジワだと思いますが適正値になるんじゃないですかね。

 

そもそもアベノミクスが異常だった。見習うべきは長年の投資家。

はい、振り返ってください。

 

そもそも普通のサラリーマンが多額の借金して年収●千万の不動産投資家に一気に成り上がること自体が異次元な環境だったんですよ。

 

日本のGDP成長率でそんな化物がゴロゴロ出てくる事態が変な環境だったということで…

 

勿論、凄腕の方も何人かお会いしてますが、ここ数年で一気に駆け上がった人はこっから試練じゃないですかね。地方新築の項目でもいいましたが、一気に駆け上がってる人は新築ラッシュや多法人などイレギュラーな手法が多いイメージです。

 

やはりここから見習うべきはリーマンショックなどを乗り切った投資家の方を参考にすべきで、決して高いお金払ってセミナーとか聞くもんじゃないですよ(笑)

 

図書館でがっつり本借りたらタダで勉強できますから!!

 

いずれにしても、こっからが正念場じゃないですかね。

 

 

 

 

 

地震に備えてますか?

東日本大震災から9年経ったんですね。

 

当時、自分はまだサラリーマンで大阪にいましたが、こちらも結構揺れましたね。

実態被害が分かってくると吐き気がするレベルになってて夜通し仕事で対応してた記憶があります。

 

さて、不動産投資家なるもの地震には必ず備えておく必要があります。

 

自分の保有物件がどんなエリアにあるのかによっても対応が違ってくるかと思いますが、備えあれば憂いなしってことで今回は色々地震対応関係のまとめになります。

 

 

J-SHIS 地震ハザードステーションでまずは情報収集

www.j-shis.bosai.go.jp

これはかなりわかりやすいというか、例えば「30年 震度6弱以上の揺れに見舞われる確率の分布図」などソートをかけて調べることができます。例えばこんな感じで。

 

f:id:bally0358:20200311193135p:plain

 

地震保険には加入すべきか?

 

自宅含めて、地震保険には必ず加入しておいた方がいいです。

 

確かに保険料は火災保険料単独に比べればかなり割高になりますが、年々保険料は上がっていますし軽微な地震によっても保険金が出て直ぐに支払った保険料が回収できる可能性があります。

 

ご存知の方も多いと思いますが地震保険は火災保険とセットで申し込む必要があります。近くの損保代理店で例えば東京海上とか損保ジャパンとかで申し込む形になりますが地震保険自体の運営は国が運営をしています。

www.nihonjishin.co.jp

 

別途、有料マガジンの方で火災保険含めて、どのように保険を活用したらよいかについては突っ込んだ話を書いてますので、ご興味ある方はマガジン覗いてみてください。

 

note.com

 

 

 

民泊の投げ売りは拾うべきか

 

インバウンドの波はまた来るので今が買い時…と煽ってますけど?

 

スモールM&A関連サイト、ジモティフェイスブックなどに民泊事業売却がわんさか出てますね。

 

コロナウイルス前の収入が〇〇円でコロナが収束したら儲かりますよお客さん!!

 

あほかと。

 

大体見ても物件は転貸で賃料が発生するもので、要は事業価値なんざリフォーム費用と家具代程度でしょ。

デューデリする価値もねーよと(´・ω・`))

 

それをさも立地がいいやら付加価値があるかのような謳い文句で宣伝してますけど、無理じゃないですかね。

 

まず、ホテルがインバウンドエリアに今後も乱立するわけで、それに勝てるわけもなく民泊事態が需給面からも衰退産業に入ってしまったわけです。

 

試しに2020年に新規オープンのホテル見てみましょうか。

 

東京:https://www.ryokolink.com/travel/hotelsogo_2020open.htm

 

大阪:https://www.ryokolink.com/travel/hotelsogo_2020open_osaka.htm

 

京都:https://www.ryokolink.com/travel/hotelsogo_2020open_kyoto.htm

 

数えるのめんどくさ!ってレベルで建つわけですよ。

 

向こうはホテル経営のプロです。

 

今までは観光客数>宿泊施設数 の構図が成り立ってたから適当な民泊作ってもある程度儲かったと思いますが、法律、需給、環境、すべてにおいて民泊にはビハインドの風が来てるのにわざわざ今突っ込んでいく必要もないかと。

 

加えて、人件費は上がってるわけで自前で対応~クリーニングまでやらないと儲けもないでしょうね。

 

これも結局ファーストペンギン理論で先にやったもの勝ちの世界。

 

投げ売りで売れた人はラッキーということで。

 

 

※別件ですが、以前ダラダラ書かせてもらったnoteの有料マガジンの販売が70冊超えてました。買っていただいた方には改めて御礼と共に質問とかありましたらツイッターのDMなどから受け付けてます。自分も勉強になるのでぜひよろしくお願いします。

(一時価格上げましたが、地合いもこうですし、以前に戻しました。)

 

note.com

 

 

 

 

 

プチホームステージング?炸裂

昨年11月末くらいに買った築古戸建て。

 

2件両隣で買って1つはすぐ入居きまったんですけど、もう一つが入居きまらん。

 

ということで、いろんな方に聞いてプチホームステージングやりました。

 

コストかけりゃ良いってものでもないとのことでしたので

 

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これだけです(*´Д`)

 

で、1週間後に入居きまりました(意味不明

 

教えてもらったのは

 

・金かけてステージングしてよい物件とそうでない物件があること(属性ですね)

・水回りだけ綺麗にしとけばある意味OK

・100均で基本は全部そろえろ

 

ご参考まで~

 

 

 

 

2020年2月 成績

 

株 -382,718(年始からの確定損益 +457,541)

不動産 毎月のお家賃

 

 

【株】

あうあうあ… 

優待口座と長期保有の外国株式はそのままなので損失広がってるけど…まぁどうでもいいです。放置でどっかで買い増します。

 


【不動産】

何も動かず。コロナからの不動産投資市況の崩壊待ち。

コロナから見る不動産投資への影響

株は露骨に出てるけどな…

 

以下、自分用のメモも含めた妄想です。

コロナウイルスはあくまで起点であって個人的にはそのあとに景気後退が来るんでしょうかねと。

(無いに越したことは無いですがやはりリスクは想定しておくべきかと)

 

以下、妄想シナリオです。

 

コロナ→景気後退→雇用減→工業団地エリアの派遣労働人口の減少→リーマン級の閑散空室ラッシュくる?

 

コロナ→景気後退→テナント系の退去ラッシュ

 

コロナ→テレワーク普及→都心に住まなくてもよくね?→地方活性、都心部の地価の天井

 

コロナ→景気後退→建築業の受注減→建築費安くなる?

 

コロナ→景気後退→金融財政出動金利低下、マネーサプライ↑→融資復活?

 

こんな妄想でしょうか。

 

コロナウイルスへの警戒感で飲食、小売りあたりの壊滅具合が一時的なものに終わるのかがキーなんでしょうが6月で消費税増税の還元措置も無くなるわけで財布の紐が更に締まることは見えてますわな。

 

後、最近よく耳にするのが労働外国人に対する日本の魅力の急低下。労働環境の劣悪や思ったよりも賃金が低いなどSNSで露呈されてるわけで今後そのまま外国人労働者に依存するのも怖い。

 

とにかく今やっちゃダメなのは

 

・地方郊外の工業団地エリアでの新築

・テナント依存の収益物件の購入

 

こんなとこでしょうか。