某大家の会長の投資&旅行日記

某大家の会で名ばかり会長やってます。大家業と大家の会での直近情報と個人的な株ネタ、またゴールドコーストなど旅行ネタを書きます。

対岸の火事と思わない方がいい。リスクの総点検を

いつも役に立つのか立たないのかわからない当ブログを見ていただきありがとうございますm(_ _)m
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ご無沙汰の投稿です。
最近、ずっと眠くて1日15時間ほど居眠り王子してましたのでブログどころではありませんでした()

さて、今年になって1月に仮想通貨が大きく値段を調整、そして2月に入り株式も大きく値段を下げています。
仮想通貨については昨年の11月から値段が急騰し過ぎた事、またコインチェックなどの システム不安で値段が下がったのは市場の原理として理解できる範囲でしょう。

また株式についても落ち着き始めたのか微妙(2番底あるよね~?)ですが先週から大きく調整しました。とりあえずアベノミクス開始以降、今まで黒田日銀の量的緩和でお金がジャブジャブになった相場で株価が一時的に押してもそこで買えばリバウンドに乗れる、いわば長期投資家が勝てる相場でした。

今後も続くのか?と言われると続くかもしれませんし、この辺りで一旦終焉かもしれません。今回は米国の長期金利が上昇し、所謂景気サイクルのトレンド転換が始まっている可能性が高く、今後は各国もリーマンショック以降の量的緩和を縮小していく流れになるんじゃないでしょうか。


で、糞長い前置きで話は、もう終わりにしてもいいのですが本題の不動産に。

 

半年前あたりから既に新規の銀行の不動産融資については渋ってきてるのですが、そこから大きく変わりは無いようです。ただし市場に売りに出されている不動産の表面利回りは高値圏のままです。
株や仮想通貨、為替のように瞬時に状況が変わるわけではないのが不動産のメリットでもありますが、過去リーマンショックの際に一気に信用収縮を起こし、借入がかなり難しくなる可能性もでてきます。(そうでなくてもお上はアパート融資にネガティブですし)
また、某シェアハウス問題における銀行の融資姿勢も暗に問題視されており、何かしらイカ臭い、、、否、きな臭い雰囲気です。

いきなり不動産投資家が今後死滅するかと言われると恐らくしないでしょう。ただし、日本も長期金利が上がった場合、借入基準が厳しくなるので今のようなサラリーマン投資家が産まれるのはかなり厳しく、またキャピタル狙いの不動産投資はかなりリスクが高まるのではないでしょうか。(ここはリーマンの時と一緒)

現状物件を持っている方は、今後に備えて、「入居付が厳しい物件や地方の物件は高値で売れるときに売っておく」、「財務基盤を頑丈にしておく」など今ご自身が置かれている状況での最大のストレステストをしておく必要があると思います。


ストレステストですが銀行が査定で行うような
・現況の借入金利より+3%した場合で入居率80%とした場合にCFがでるか否か。
・売却した際に赤がでるのか否か、また万が一赤が出ても自己資金で十分支障が出ない範囲か
・大規模な修繕が必要になった際に保険と自己資金でカバーできるか


常に何が起こるかわからないのが相場。不動産市況も一緒です。生き延びるために常にリスクを考えた行動を(今年は特に)取っていきたいと思います(*´▽`*)